“今年由于房價(jià)上漲，二手房買賣引起的糾紛也大幅攀升。”昨天，福田區(qū)法院專門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)案件審判的民三庭庭長顏浩民向記者透露。
二手房案件糾紛猛增癥結(jié)何在？買賣雙方如何防范法律風(fēng)險(xiǎn)？記者請法官及相關(guān)法律人士為買賣雙方支招。
福田區(qū)法院顏浩民法官近年來辦理了大量的二手房糾紛案件。他表示，二手房交易糾紛案件目前主要表現(xiàn)為三類：房價(jià)一路上漲業(yè)主簽約后拒賣，中介人員越俎代庖中飽私囊，合同條款模糊買賣雙方為履約順序僵持不下……今年以來，由這些問題引發(fā)的案件糾紛屢見不鮮。
癥結(jié)一：
沒弄清誰是房產(chǎn)所有人
由于房價(jià)飆升，一些購房者抱著“搶購”的心理買房，在沒有仔細(xì)審查、核對房產(chǎn)證書的情況下就草草簽約，在對方違約時(shí)，喪失了通過法律途徑維權(quán)的機(jī)會，吃了“啞巴虧”。
糾紛癥結(jié)：由于二手房市場交易火爆，一些業(yè)主為了賣出更高的價(jià)格又不想承擔(dān)違約責(zé)任，在放盤時(shí)就找好了“后路”，比如自己名下的房產(chǎn)，以配偶或親屬的名義到中介機(jī)構(gòu)放盤，或者夫妻雙方共有的房產(chǎn)單方放盤，而一些中介機(jī)構(gòu)為搶房源根本不加審查，在這種情形下，因?yàn)楹炗喓贤黧w并非房產(chǎn)所有人，賣方簽約后一旦不想賣房，可以“名正言順”地毀約，無須承擔(dān)任何責(zé)任。而按法律規(guī)定，法院也只能判合同無效。
典型案例：夫妻倆共有一套房產(chǎn)，妻子單方面將房屋售與他人，兩年后，丈夫一紙?jiān)V狀將購房者告上法院要求收回房屋，由于簽訂的合同主體存在瑕疵導(dǎo)致先前的購房合同無效，買家只得起訴共有該房產(chǎn)的妻子一方，要求賠償損失，從而引發(fā)連環(huán)訴訟。
法官支招（福田法院民三庭庭長顏浩民）：買房者在簽訂購房合同前務(wù)必仔細(xì)審查、核對房產(chǎn)證書，弄清楚誰是房產(chǎn)所有人。
癥結(jié)二：
授權(quán)無度隱藏巨大風(fēng)險(xiǎn)
房價(jià)一路上漲，二手房交易中違約的多是賣方，買方大都處于弱勢地位。但在一些案件糾紛中，賣家也成了“冤大頭”，房產(chǎn)被賤賣卻無從“伸冤”，這其中的罪魁禍?zhǔn)拙尤皇亲约汉炇鸬奈兄薪橘u房的授權(quán)委托書。
糾紛癥結(jié)：二手房交易大多是業(yè)主委托中介賣房，通常的做法是業(yè)主簽署一份授權(quán)委托書給中介機(jī)構(gòu)，委托書還要經(jīng)過公證。這一看似正常的法律程序，如果業(yè)主在授權(quán)內(nèi)容上疏忽大意，加上一些無良中介暗中做手腳，也蘊(yùn)含著巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。
從目前發(fā)生的案件糾紛看，一些授權(quán)委托書存在的問題主要有：一是授權(quán)范圍太廣，往往一份授權(quán)委托書委托多名中介人員賣房；二是權(quán)限過大，中介人員不僅可以賣房，還可以代收房款，辦理房產(chǎn)過戶等；三是授權(quán)內(nèi)容模糊，甚至沒有限定最低的售房價(jià)，給一些無良中介可乘之機(jī)。
典型案例：一名業(yè)主將一份沒有約定最低售價(jià)的委托書“全權(quán)”委托給多名中介人員，其中一名中介見財(cái)起意，將該房屋以市價(jià)一半的價(jià)格賣給中介公司老板的親戚，并代業(yè)主到國土部門過戶，該親戚隨后又以市價(jià)賣給他人，原業(yè)主得知真相后拒不搬遷，被購房者告上法庭，法院最后認(rèn)定原業(yè)主在授權(quán)委托中介時(shí)存在過失，支持了購房者的訴求。
專家支招（深圳公證處副主任黃家忠）：現(xiàn)實(shí)生活中，由于許多業(yè)主的房屋處于抵押按揭狀態(tài)，賣房涉及到贖樓等環(huán)節(jié)，需要中介公司或擔(dān)保公司進(jìn)行擔(dān)保，因?yàn)橛星笥谥薪�，所以不得不�?ldquo;城下之盟”，“全權(quán)委托”中介去辦理。
業(yè)主給中介人員出具的授權(quán)委托書需要經(jīng)過公證程序。授權(quán)委托是雙方自愿的行為，具體委托給誰，委托范圍多廣、權(quán)限多大，是當(dāng)事人自己的事，只要委托內(nèi)容不違法，公證機(jī)構(gòu)不便干預(yù)，但會給當(dāng)事人必要的風(fēng)險(xiǎn)提醒，提供一些基本格式供當(dāng)事人參考，但是否被采納取決于當(dāng)事人自己。目前，授權(quán)委托書基本都是中介機(jī)構(gòu)擬訂的，為避免委托人數(shù)太多可能引發(fā)糾紛，深圳公證機(jī)構(gòu)一般對受托人數(shù)做了限定，要求不超過５名中介人員。
癥結(jié)三：
合同約定不明引起爭議
二手房交易絕大多數(shù)都是通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行的，買賣房屋的合同文本也由中介提供格式文本，這些格式合同對一些內(nèi)容約定不明確，是產(chǎn)生交易糾紛的重要原因之一。
糾紛癥結(jié)：違約責(zé)任是二手房買賣合同中的主要條款之一，但現(xiàn)行的中介合同文本對這一問題卻規(guī)定得比較模糊，一般都只約定“定金罰則”——沒收定金或雙倍返還定金。但在房價(jià)短期內(nèi)大幅波動的情形下，數(shù)額不大的定金不足以阻止違約行為的產(chǎn)生，也不能夠彌補(bǔ)善意履行合同一方的損失。這種情況常常導(dǎo)致“耍賴者”肆無忌憚地違約。
另外，格式合同文本中還有一些條款對買賣雙方履行義務(wù)的先后順序約定不明，容易使買賣雙方相互僵持，從而影響交易。比如，在按揭買賣房屋的情形下，格式合同文本中一般會約定買方交納定金后，賣方要辦理贖樓手續(xù)，買方則向銀行申請貸款并獲取銀行出具的《貸款承諾書》，但誰先誰后的順序并不明確，如果一方在簽訂合同后反悔了，就以此為由拖著不履行自己的義務(wù)，從而使整個(gè)環(huán)節(jié)陷入僵持最終引起糾紛。
典型案例：于女士通過中介向許先生購買一套房屋，雙方簽訂的購房合同除了約定買方交付定金、首期款和申請按揭貸款等義務(wù)外，同時(shí)也約定了賣方須按期贖樓，并將房地產(chǎn)證原件交付給中介，逾期履行義務(wù)超過１５日的，買方可解除合同，并選擇要求賣方支付轉(zhuǎn)讓成交價(jià)２０％的違約金或要求賣方雙倍返還已付定金。在交易過程中，雙方發(fā)生糾紛，于女士告上法院，羅湖法院一審認(rèn)定賣方構(gòu)成違約，遂根據(jù)合同約定，按照成交價(jià)２０％違約金的標(biāo)準(zhǔn)判決賣家賠償買家８萬多元。目前，此案正在市中級法院二審。
法官支招（福田法院民三庭庭長顏浩民）：買賣合同最好約定清楚一些，在格式合同的情況下可協(xié)商適當(dāng)增加條款，使雙方權(quán)利義務(wù)更加明確。如買賣雙方在“定金罰則”之外，還應(yīng)以房屋總價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商約定一個(gè)違約金，比如百分之十、百分之二十，這樣可以遏制雙方擅自違約的念頭，這種違約金對雙方是對等的，買賣雙方誰違約責(zé)任都一樣。